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菲律宾马尼拉房地产是海外房产投资的蓝海吗?

2019-07-25
浏览次数:4632 次
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20年前,中国实现了房地产完全的市场化,城镇化进程开始加速发展。大量人口开始向城市聚集,20年间,城镇化率由30%上升到58.52%。20年间,在世界瞩目的“中国速度”中,中国经济获得了飞速发展。而伴随着经济增长而来的是房价的飞速上涨。从国家统计局数字得出,2000年全国商品房住宅价格均价约1948元/㎡,截至2018年,全国商品房住宅价格均价约7203元/㎡。18年间,上涨270%。

回顾2016年至今的一轮房价暴涨,全国大部分城市基本都有超过一倍的涨幅。投资者们和刚需们陆续进场,疯狂的带有恐慌性的购房,将房价翻了又翻;而随着购买力的不断耗尽,国内房价的上涨已经失去了市场动力。

政府出面维稳,买房条件放宽,新房降价需报备,土拍不再狂热,流拍底价成交屡见不鲜。种种迹象显示,近四五年内,国内房价难有上涨空间,国内的投资机会已几近全无。此时我们的投资者们,有的没赶上国内房价上涨,有的国内买了一两套手里还有闲钱。

随着全球化进程的不断加快,国内投资者海外资产配置也越来越便捷。

2018年的下半年,菲律宾无论是从房产市场上还是国家的经济、建设上,都有一个质的飞跃。

2018最适合投资国度以及欣里基金会可持续贸易指数全球排名第10之后,最近,总部位于伦敦的经济研究咨询公司资本经济(Capital Economics)发出最新预测,菲律宾预计将在未来20年内成为全球第18大经济体!

而我们对2018-2023年菲律宾市场的信心有以下依据:

2037年菲律宾有望成为第18大经济体

凯投宏观咨询公司在上周发布的《长期全球经济展望》(Long-Term Global Economic Outlook)报告中预测,到2037年,菲律宾名义国内生产总值(GDP)将达到1.414万亿美元。

到2037年,凯投宏观预计,美国将在名义GDP排名前17位的经济体中占据主导地位,随后依次是中国、印度、日本、德国、英国、法国、墨西哥、韩国、巴西、加拿大、澳大利亚、意大利、印度尼西亚、俄罗斯、尼日利亚和沙特阿拉伯。

菲律宾巨大的人口红利

菲律宾这些年经济的快速发展离不开菲律宾巨大的人口红利。菲律宾现在人口超过了1亿,平均年龄却只有26岁,当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾却拥有75%的劳动人口,这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。

目前,菲律宾人口增长率接近2%,到2050年的人口结构依然是增长型的,人口红利至少能释放40年。有67%的菲律宾人年龄在35岁以下!年轻人将成为菲律宾消费的主体。

马尼拉GDP增速迅速,带动菲律宾整体发展

菲律宾首都马尼拉目前与北京上海类似的人口数量,但是大马尼拉面积只有636平方公里,不到北京上海的八分之一。特别是大马尼拉市中心的最新商业区,国际城BGC的人口密度是上海的57倍, 国际城的GDP短期内暴增,房价将快速升值。

大马尼拉人口2025年将比现在多700万达到3000万人,未来十年菲律宾大马尼拉人口增幅将超过北京上海与广州过去的十年,达到2.3倍,GDP(今年预计达7%超过中国)长期持续快速增长也类似, 可预见马尼拉的未来的十年将是北上广过去的十年。

亚洲其他国家的增长可能放缓

未来几十年,亚洲新兴市场的增长可能会放缓,原因是人口结构不太有利,追赶的空间减小。与此同时,菲律宾、马来西亚和印度等国的劳动年龄人口仍将以相当快的速度增长。而过去几个季度,菲律宾经济持续增长,得益于前几年温和的通胀,这给了菲律宾央行足够的空间来保持低利率。

政府重视基础设置建设以及房产市场发展

在凯投宏观一份报告中,有数据指出,“由于菲律宾2018年下半年发挥出来的巨大潜力,众多的投资者在蜂拥进入菲律宾房产投资市场,下半年房产投资的咨询量成倍的增长,其中中国人占大部分。”

确实,近些年由于菲律宾经济上的强劲表现,获益最为明显的便是该国的房产市场,最为突出的证明即是马尼拉的租金回报率在亚洲之首。

菲律宾政府也已经逐渐意识到了房地产市场的蓬勃发展,开始大量投资基础设施建设,助力整体楼市的健康发展。根据计划,菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索进行基础设施建设,目前已经开工或正在筹备的项目超过30个,其中就包括价值70亿美元的地铁系统。目前,期待已久的马尼拉地铁已经开始建设了,新一轮的“房产战”或许就要打响了。


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